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莫到维权时才看清风险 房屋买卖租赁成

来源:大律师网 法律知识 时间:2019-08-14 浏览:0
导读: 【买卖租赁】莫到维权时才看清风险 房屋买卖租赁成诉讼热点 又到“315”消费者权益日,记者了解到,近年来,房屋买卖、租赁案件成为民事诉讼中的热点。记者日前在浦东新区法院采访时,法官以近期审理的典型案例提醒消

【买卖租赁】莫到维权时才看清风险 房屋买卖租赁成诉讼热点

又到“315”消费者权益日,记者了解到,近年来,房屋买卖、租赁案件成为民事诉讼中的热点。记者日前在浦东新区法院采访时,法官以近期审理的典型案例提醒消费者:莫到“维权”时再看清个中风险―――

虚假买卖“套贷”行为风险大

小陈因做生意亟需资金周转,便想到通过虚假买卖房屋的方式“套贷”。经同学介绍找到李某后,双方商定:由李?#25215;?#20551;购买小陈的一套房产向银行贷款,一切手续费用由小陈负担,所贷款项由小陈使用并归还,同时支?#29420;?#26576;1万元好处费,2年后再将房屋产权转回给小陈。双方按约在房地产交易?#34892;?#21150;理了房屋过户手续,从银行“套”出贷款42万元。

之后2年,双方相安无事。但当小陈要求李某将房屋过户回来时,李某却要求小陈再支付10万元好处?#36873;?#20110;是,小陈一纸诉状告到法?#28023;?#35201;求判令双方签订的《上海市房地产买卖合同》无效,恢复房屋产权归自己所有。

法院审理中查明,双方之间的房屋买卖实为“套贷?#20445;?#25200;乱了正常的社会金融秩序。因此,判决双方签订的买卖合同无效,小陈归还贷款后,李某将房屋产权恢复到小陈名下。

法官提醒

因个人直接向银行贷款较为困难,一般也以较高的消费贷款利率计算,因此类似的“套贷”案件在日常审理中并不鲜见。但事实上,这一做法首先有触犯刑法、承担刑事责任的可能;其次,假卖者很可能因假买者反悔等原因无法“讨回”自己的房屋,有的假买者甚至会另行到交易?#34892;?#21150;理新的房产证,向其他人出售或抵押借款,在这种情况下,即使将来法院判定为“假买卖?#20445;?#20063;可能基于第三人利益的保护而不能使房产返还原主。对于假买者?#27492;担?#20063;可能因为名义出卖人无力继续按?#39029;?#20538;,导致自身承担较重的民事责任。

违?#38470;?#31569;合同不受法律保护

袁某是一位民营企业家,随着公司业务不断扩大,亟需租赁一个仓库存放货物。通过网络,袁某在花木地区找到一幢二层楼房和一个自行车库,房东开价每年4万元,租金标准大大低于市场价。为打消袁某的疑虑,房东还特地提供了自己和?#25104;?#20135;队签订的土地租赁协议?#26696;?#29983;产队出具的准许建造房屋的证明。

与房东签订了为期5年的房屋租赁协议后,袁某支?#35835;?#39318;期6个月的租金并开始装修。刚刚装修完毕,他却突然接到房东的书面通知,称房屋是违?#38470;?#31569;,双方租赁协议无效,要求袁某立即搬离。事后袁某得知,是房东见到自己把房屋装修一新后,觉得租金太便宜了,便想将自己赶走,再以高价将房屋租给他人。眼见袁某坚决不肯搬,房东遂将其告上法庭。

法院认定,生产队无权将农用地出租给他人建造房屋,因此该房屋属于违章搭建,故双方签订的租赁合同在内容上违反法律、行政法规的规定,是无效合同。房东明知如此,仍将房屋出租给袁某,后又以此为由要求确认合同无效,其主观过错明显,应承担相应的缔约过失责任。最终,法院判决袁某立即搬离,房东赔偿其经济损失2万元。

法官提醒

违?#38470;?#31569;的租赁不受法律保护。承租人一定要先了解清楚房屋的权属情况,确认其是不是出租人所有的合法建筑。具体而言,首先要看有没有国家房屋土地管理部门颁发的房地产权证,如对房产证真假有疑问,可到区县房地产登记部门核实。有些房屋虽然没有房产证,但出租人能够提供区县级以?#38505;?#24220;部门出具的合法建造手续的,也属合法建筑。需要特别提醒的是,生产队、村民小组、村委会、乡镇政府没有建设用地、房屋建造的审批权,因此他们出具的关于出租土地建房的批准、证明文件不具法律效力。

户口迁移,双方预先做好约定

王某将位于昌里东路的一套房屋以50万元的价格转让给李某。合同约定?#21644;?#26576;在房屋过户之日起50日内将户口迁出,否则每逾期一日,应当按照房屋总价的万分之五向李某支付赔偿金。此后,双方如期办理了产权过户手续,但王某的户口却一直没迁走。李某多次催促,对方却以自?#22909;?#19979;没有其他房产、户口无处迁入为由予以拒绝。李某遂将王某告上法庭,要求判决王某将户口迁出。

案件审理过?#35752;校?#26446;某得知户籍迁移问题不属于民事案件的受理范围,因此将诉讼请求变更为要求王某支付逾期迁出户口的违约金。法院认为,双方在合同中的相关约定合法有效,最终判决支持?#27515;?#26576;的诉讼请求。

法官提醒

户口迁移属于行政管理问题,不属于民事案件的受理范围,即便合同中明确约定出卖人有义务将户口迁出,法院也不能做出强制出卖人迁移户口的判决。二手房交易中,买家应当事先了解清楚房屋内的户口情况,并要求卖方在交易之前将户口全部迁出。如果卖方确实无法在交易之前迁出户口的,双方可以约定具体的迁出日期及逾期迁出的违约金,这样既可弥补买方损失,又能起到督促作用。



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